专家对雄安新区投资创业机会的解读

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发表于 2017-7-26 18:23:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
商业机会研判

1. 零售型商业市场容量巨大,可达600万㎡

雄安新区的零售型商业市场将伴随产业和城市共同崛起。一方面充足的零售型商业配套是城市吸引人口,提高居民生活品质和幸福感的必要设施;另一方面,零售型商业可创造大量的工作岗位,丰富就业类型和人口层次,是城市实现繁荣的重要基础。雄安新区的崛起是一座新城从无到有的崛起,势必伴随着城市商业的共同繁荣。从人口规模出发,保守估计,未来城市零售型商业市场容量可达600万㎡,相当于40座万达广场。

案例

马恩拉瓦莱:由商业催发的内涵式新城繁荣

20世纪60年代,巴黎地区在城市化加速发展的过程中,出台了新城政策。马恩拉瓦莱新城是巴黎地区的五个新城之一,由来自三个省的26个市镇组成。1969年正式开工,分四个区渐次建设。在第一区的建设中大量开发住宅,外部移民大规模涌入。商业配套不足,生活质量受限。就业岗位的不足进一步加剧了居民工作与居住的失衡,一度陷入发展困境。在后续的建设中,明确了以第三产业为主的规划思路。加大了片区的商业服务和休闲娱乐功能,引入迪士尼主题乐园、大型购物中心,使其旅游人口不断增加。至今,欧洲谷购物中心、迪士尼乐园、迪士尼影城都是巴黎都市圈极具吸引力的度假目的地。第三产业的发展,为马恩拉瓦莱地区提供了充足的就业岗位,在社会、经济、税收方面产生了巨大的收益,使新城步入健康的内涵式发展阶段。

2. 社区商业充分发展,主题商业精彩纷呈

雄安新区的商业发展预计将沿袭城市规划的前瞻性,突破传统城市渐进式的商业发展规律,快速度过单一型核心商圈阶段,形成多区域中心型的商圈结构。社区商业充分发展、主题型商业区域聚集,精彩纷呈。

早期伴随城市基建的发展和首批人口的导入,以服务型的社区配套为主,街铺、小型社区中心、超市卖场先行入市。5-10年内,随着产业和人口的导入,一站式综合型购物中心入市,形成早期的核心商圈,本地化消费习惯初步形成。交通条件成熟催发雄安出现超级地区中心,成为泛京津冀地区微度假目的地。2026年后,产业聚集效应凸显,常住人口规模迅速壮大,商务交往型人群不断增长。消费者整体呈现多元化、年轻化、高知化特点。主题型商业聚集,形成区域多中心型商圈结构。路网细密,社区商业充分发展,主题型商业如生活方式中心、家庭休闲中心等担当主流。

3. 存在“反磁吸”型商业机会

消费层面,雄安新区有望形成津京冀都市圈的新极值。一方面,雄安新区临近北京、天津、保定、石家庄,四个人口逾千万的超级城市,基础需求旺盛;另一方面,由于北京强大的虹吸效应,保定、石家庄及冀内其他地市消费外溢严重,城市自身商业发展滞后,而北京的承载能力却濒临极值。雄安新区作为从零开始的理想城市,在规划上有较大的想象空间,且城市风貌自身也将具备较强的话题性和吸引力。此外,依托白洋淀优越的自然资源,微度假型商业基础坚实。反磁吸型的商业繁荣有望成为雄安的第二张城市名片。

案例

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一山新城:被商业反哺的城市发展

一山新城位于韩国首尔西北方向,早期以农业为主,1988年被定位首尔卫星城启动建设,主要发展花卉、会展业。2005年开始建设韩国最大的街区型购物中心Lalesla,广泛受到年轻人欢迎,使一山新城成为了闻名首尔的购物目的地。后又陆续建成韩流文化聚集地“韩流坞”、主题乐园One Mount等,使其成为了集购物、娱乐、度假为一体的文化新城。2010年被评为世界十大活力城市。商业的聚集成为了一山新城发展的加速器,使其走上世界舞台。

4. 商业地产开发模式迎来创新机会

雄安新区的规划以探索新型经济增长模式为出发点,预计在城市控规、土地出让方式方面将有重大调整。以住宅养商业的传统开发模式有可能遭遇挑战。而作为国家级战略新区,金融创新方面或有突破。同时,近五年随着商业地产行业的逐渐成熟,和在资产证券化方面的持续探索,已形成购物中心运营、估价、金融人才的初步储备。商业地产开发模式方面的金融创新有望在雄安新区找到突破口。

风险与策略提示

雄安新区高规格规划下的历史性机遇不言而喻,在雄安的商业布局属于一种战略性投资,机遇与风险并存。RET睿意德商业地产研究中心提示大家,在密切关注投资机会的同时,可从以下三个方面进行风险防范:

进入时机

雄安新区进入时机的选取,是一种对政策风险与市场风险的平衡。新区的早期启动对政策性的产业导入依赖性较强,进入过早面临消费人口支撑不足的问题,进入过晚则面临地价与市场先机的双重损失。开发商需密切关注产业落地进展,结合自身资金实力,选取最适合自己的进入时机。

投资模式

在雄安新区的披露信息中,政府的去地产化决心明确。土地出让模式和控规要求上,很可能出现重大变革。在开发模式、租售策略的选择上,企业需在新规则下突破路径依赖,实现商业模式的创新升级。

商业规划

雄安新区属于规划产物,与北京天津呈三角支撑却并不相连。没有任何产业和商业基础作为参照,这将为开发商对消费市场的判断提出巨大挑战。保守策略下,企业早期可以从基础型的社区商业角度进行配套和市场测试,在产业信号明确后进行主题型商业和地区中心型商业的布局


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